??2017年是中國房地產行業風起云涌的一年，而在這當中，物業社區的服務屬性也日趨凸顯，同時成為房地產轉型升級的重要業態。然而在諸多創新百花齊放時我們仍然需要不忘初心，堅守本源這樣才能更好地實現轉型升級。??在此背景下，2017中國藍籌物業年會于2017年9月26日在北京JW萬豪酒店舉辦，行業大咖沈建忠會長、趙燕菁、人民大學毛壽龍、萬科物業朱保全、綠城楊掌法、長城物業梁志軍、金科物業夏紹飛、龍湖物業王建輝、招商物業謝水清等行業大佬一起探討創新時代下的基石，共同激發物業行業的活力。??毛壽龍：大家知道中國經濟成長非常快，很短的時間有了千萬富豪，大家知道千萬富豪大部分資產是什麼？房產。中國的房產，實際上擁有最好房產的人是哪些人？我覺得不見得一定是城里人，農村的人我見到他們的房子更好，更大，而且他們還有土地，擁有土地的人和擁有更大房子的人，或者說擁有更好環境房子的人，他們的房子并不是很值錢，并沒有變成富豪，后面說凡是在城市里面擁有，剛才教授講的那個事情，就是說城市人為什麼房產價值越來越升？我覺得是跟他治理秩序緯度是有很大關系的。??大家知道，中國的城市房地產實際上它核心的價值，當然都有價格市場，金融杠桿等等，非常重要的原因我覺得是開發商在中國的城市形成了一個，或者創造了一個嶄新的社會治理結構，這個社會治理結構，一方面它和政府以及國家，包括它的法律等等，在城市里面以開發商的形式清理了能夠影響房產價值形成的一些原始數據。大家知道，如果原始數據沒有清理干凈的話，或者說還跟原來那個有傳承，比如回遷房，或者說村莊改造的房，這些房地產的價值是沒有很好的。而十多年時間你去看，不同的開發商，或者同一個開發商經過十多年，二十年運作，他現在開發的房子和第一二批開發房子價值是很不一樣的，大家知道，我們中國很多人買了第一批房子以后，住進去十年以后一定要搬出來，住到新的小區去，2001年買的房子5000塊錢，2010年買的房子兩三萬塊錢，現在買的房子五六萬塊錢，十萬塊錢，他們跟我說，現在你買套房子的價值和當年你買5000塊錢那個房子的價值是不一樣的，為什麼？為什麼我們必須十年搬一次家？甚至五年需要搬一次家？這里面有一個治理上的差別，這個差別也就是我們說開發商他形成一個權利人的治理結構。??為什麼十年要搬一次家？我們說我們物業從開發商手里繼承了前期物業和形成了新的物業治理結構以后你會發現，出現了非常非常多的問題，最核心的問題，大家都看到了，物業費的問題，物業費你能不能維持十年以后這個小區繼續能夠保持它本身非常好的價值，這一點我覺得就目前來講是具有挑戰性的；還有一個，當業主覺醒了以后，根據我們《物業管理條例》《物權法》，20%以上小區形成了真正的權利人，就是業主作為權利人的治理結構以后，他開始問你要這要那，有一個不滿意就把你趕走，往往是車庫不滿意，小區里面共有房產產權歸屬不滿意，可能產生沖突，5%的業主作為業主和權利人的代表把小區慢慢做走。曾經見過一個小區在濟南，那個小區業主起來把物業趕走了，他們自己來做物業，做了五六年，七八年，十年，現在他們決定自己不做了，為什麼？因為物業費漲不上去，剛開始大家說物業費稍稍漲幾毛錢，整個小區狀況就好了。??在這里我經常跟業主講，或者跟業主代表講，或者跟政府講，我們說在這個領域里面秩序緯度是非常重要的，從不同的秩序緯度來思考我們小區里面慢慢會形成一些原始人，原始的秩序緯度，這些人會把這個地方當做家了，如果你只是搬出來對于這個城市來講，或者對于小區來講是沒有意義，你搬出去這個小區衰敗就衰敗了，你不斷開發新的小區，不斷拆遷，實際上很多小區，當我們拆遷能力越來越有限時候，拆遷空間越來越有限以后，很多小區還是會衰敗，所以這個意義上來講，我想從物業角度，物業公司如何來避免我們小區的衰落和衰敗？我想只有這樣我們的物業才有可能是有運營空間，如果你不掌握小區運營規律，比如說當權利人真正起來以后，你作為剛開始的前期物業，大家都認為物業我就是這個地方的權利人，但實際上不是，你是契約權利人，你是通過契約獲得的這個權利，這個契約我們講如何避免這里面的一些集體行動的困境？我們這里面有很多很多創新，我們如何通過回到我們的本源，物業是干什麼的？我們是以專業的方式在小區里面形成一個專業治理模式，而這個專業緯度的治理模式需要和原始的權利人搞好關系，而且需要跟國家的法律，還有其他各個方面的政策，以及非常復雜社區治理結構對接在一起。??大家知道，我研究基層社區治理的時候觀察的時候發現，物業公司和業主委員會是看不到的，我去研究權利人，業主治理的時候，我看不到其他的結構，包括物業，這幾塊治理從政府管理角度是分開的，一邊是民政局管的，一邊是建委管的，法律是不一樣的。這邊是收錢，那邊是政府花錢，很奇怪，居委會政府給他幾十萬，給他幾百萬，很多項目花不出去，到了年底錢還在那，我沒人，你給我那么幾個人，管得也特別嚴，花不出去，但是我們物業這邊拼命的著急錢收不上來，從這個意義上來講，一方面是政府給錢的治理，和這方面我們是權利人出錢的治理是沒有對接很好的。??還有更重要的一點就是，我們專業的治理和原始權利人的治理是沒有對接人的，一旦沖突這個小區物業就被趕走，物業認為是這個地方的原始權利人，從開發商那繼承來的，我開很多物業跟權利人大打出手，你要趕走我沒門，兩個物業公司之間打起來了，我覺得這是非常可惜的事情。現在我們一幫團隊仔細研究社區，具體操作和理論上、制度上，已經從單純學術上治理結構角度思考這些問題，我覺得還是不一定要符合邏輯的，但至少是物業的人一定要關注到一點，很多物業公司老板，我說小區里面怎么跟小區里面老百姓搞好關系？他們說沒有別的，有一項非常好，就是去做非常簡單的環保，比如說垃圾分類，垃圾分類相對來講難度比較大，因為本身跟治理結構有關系，但是你從專業緯度介入，提供專業幫助以后，垃圾分類會做得非常好，而且小區的業主馬上就會找你做，而且以此為契機可以做其他更多的東西。??還有最簡單的，就是小區的一些綠植，尤其是春天到了樹葉這些東西如何把它減量，如何讓它變成就地大家能夠看得見的，花錢不多，動點腦筋，開動腦筋可以做一些完善小區治理結構有用的一些事情，不然你的契約權利人角色更加發揮出來，而不是你看你自己的專業力量的作用，更重要跟小區相關業主契合。還有一個，你的錢的來源并不一定來自于業主，你還可以來自于政府相關的公共服務，不論政府購買，通過民政口，我想小區很多公共服務不一定是要通過物業來完成的，物業可以推動和兼容其他各個方面的設備供應，從這個意義來講，從物業角度，尤其物業本身有組織能力，有專業能力的，業主欠缺的實際上就是專業能力，但他是真正的權利人，你只是契約權利人，所以我們說物業要各個方面創新，要回到本源，我們剛開始的起點是非常好的，開發商創造一個最嶄新的治理結構，但這個治理結構慢慢地會碎片化，或者說變成一個原始的權利人的治理，但原始權利人的治理大家知道能力是非常欠缺，你夾在中間，有可能開發商一些歷史遺留問題繼承下來，有些歷史可能會讓你變得更加強大，有些歷史可能在十年以后讓你變得更加弱小，在這個過程當中，抓住時機，小區的各個緯度的力量能夠介入到物業管理里面來，我想我們城市從大的角度來講至少不會衰退那么快，如果做得好的話還會讓城市在小區這個層次能夠一直保持活力，能夠自我更新，自我創造，自我發展，甚至是讓一些正在衰落的小區也能夠進入發展的軌道一個方向，在這個時候我想物業應該是任重道遠，而且是責任重大，謝謝大家。

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文章来源：http://bj.leju.com/news/2017-09-26/11176318282107450077432.shtml